Wij maken gebruik van cookies om anonieme analyses te volgen en om social media widgets te ondersteunen. Als u niet wilt dat cookies worden gebruikt, kunt u dat veranderen door de instructies op aboutcookies.org te volgen.

Problematiek rond Koopgarant

Wij zijn sinds 2016 bezig met de problematiek rondom de Koopgarantwoningen. Nog steeds melden zich bij ons mensen, die daarmee te maken hebben. Het blijkt een probleem te zijn dat in heel Nederland speelt. Er zijn aan ons verschillende vragen gesteld. Waarom hebben veel mensen met een Koopgarantwoning bij terugverkoop aan de woningcorporatie een onverwacht lage terugkoopprijs? Waarom hebben veel eigenaren een aanzienlijk verlies of restschuld? Zijn de taxaties bij aankoop en/of terugkoop wel goed verricht zoals dat in de contracten staat omschreven?

Korting
In 2016 en 2017 onderzocht het TV-programma De Monitor de problemen rond de Koopgarantwoningen. Toen bleek dat één van de oorzaken voor de lage terugkoopprijs bij Koopgarantwoningen is dat de bij aankoop gegeven koperskorting bij terugverkoop ongedaan wordt gemaakt. Met andere woorden: deze korting blijkt geen echte onvoorwaardelijke zoals die in normaal spraakgebruik bekend staat, maar een voorwaardelijke korting te zijn die bij terugverkoop ongedaan wordt gemaakt. Die korting is dus eigenlijk alleen een prijsverlaging bij aankoop. Wat er uiteindelijk met de ‘korting’ gebeurd is vaak niet door de woningcorporaties meegedeeld aan Koopgaranteigenaren. Dat ligt ook niet voor de hand voor wie hoort dat hij of zij een korting krijgt. Een korting is per slot van rekening normaal een blijvende prijsverlaging die niet later ongedaan gemaakt wordt of kan worden. De Autoriteit Consument en Markt (ACM) is hier over geïnformeerd en door hetzelfde tv-programma om een reactie gevraagd. De ACM vond dat de term korting verwarrend is en kopers op het verkeerde been kan zetten. De ACM voerde een gesprek met de Stichting OpMaat, de licentiegever van het Koopgarantproduct. De informatie op de website van Stichting OpMaat over de kortingsregeling is daarna aangepast. Nu wordt uitgelegd dat de koperskorting bij terugkoop weer moet worden geretourneerd. Daarom lijkt de Koopgarantconstructie ineens een stuk minder aantrekkelijker.

Voor verschillende mensen die nog kochten onder de oude situatie begonnen wij procedures. Daarbij was het doel de overeenkomst aan te laten passen of een schadevergoeding te krijgen als er al was terugverkocht. Tot nu toe hebben de rechtbanken ons helaas daarin nog niet willen volgen. Daarom zijn de vorderingen afgewezen. Wij zijn het daar niet mee eens. Daarom stelden wij hoger beroep in. Tot op dit moment ook zonder succes. Bij verschillende gerechtshoven lopen nog steeds hoger beroepsprocedures. Het duurt dus nog wel even voor er meer duidelijkheid komt. Niet alle zaken die zijn afgewezen zijn namelijk hetzelfde.

Taxaties
Een tweede (belangrijk) probleem van mensen met een Koopgarantwoning is de taxatie bij aan- en/of terugkoop. In veel gevallen was er bij de aankoop alleen een prijslijst of waardeverklaring, waaruit ‘de marktwaarde’ bij aankoop zou blijken. Een aantal deskundigen oordeelden dat een dergelijke prijslijst of waardebepaling niet voldoet aan de voorschriften van een geldige taxatie. Volgens deze deskundigen is een geldige taxatie een waardebepaling die schriftelijk moet zijn onderbouwd in een (volledig) taxatierapport. Dit is belangrijk, omdat de taxatie bij aankoop een belangrijke rol speelt bij terugverkoop. Onder meer die taxatie wordt bij terugverkoop weer gebruikt om de terugkoopprijs te berekenen. Is de taxatie bij aankoop niet goed, dan is ook de terugkoopprijs niet goed.

Inmiddels zijn er in de lopende procedures een aantal rechtbanken geweest die opdracht gaven onderzoek te doen naar de taxaties bij aankoop. In de zaken waar dat (nog) niet werd toegestaan, verzochten wij de gerechtshoven om dit alsnog te doen. Een aantal rechtbanken passeerde het standpunt van de deskundigen over de taxaties. Verder is in een aantal zaken in hoger beroep geoordeeld dat de taxaties bij aankoop wel afdoende zijn. Dit laatste geldt echter niet in alle zaken, omdat lang niet alle taxaties bij aankoop vergelijkbaar zijn. Die moeten per geval beoordeeld worden. Er lopen nog verschillende hoger beroepsprocedures waarin het gerechtshof alsnog tot het oordeel kan komen dat de taxatie bij aankoop niet volstaat. Wanneer blijkt dat die taxaties onjuist waren, moet er een nieuwe terugkoopberekening worden gemaakt en moet het teveel betaalde worden terugbetaald door de woningcorporatie.